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導語

購房,作為消費領域主要消費品之一,他的消費不僅涉及商品本身的面積、結構、質量等問題,還與小區規劃、容積率、公建配套設施、物業等有關,而買一套房有時甚至會牽扯到一代人或幾代人的積蓄,因此,買房子,是需要帶著放大鏡去挑選的。“居者有其屋”是每個人的夢想,購房是一件大事,也是一次艱辛而漫長的旅程,您是否在買房過程中遇到這樣那樣的問題而倍感心煩呢?本期《千房百計》就和大家一起探討并解決買房路上的那些煩心事兒。

買房前:“大忽悠”你遇見過幾個?
買房后:各種問題糾紛“不請自來”
合同糾紛問題

定金引起的合同糾紛問題——怎么破?

準業主在售樓處認購了商品房后交付認購定金,其中認購書對房屋位置、面積、價款、簽訂商品房買賣合同的時限等都進行了約定。然而有時會有業主發現,當再次前往售樓處簽訂合同時,卻發現開發商在購房合同補充協議中有許多內容顯失公平,例如逾期交房、逾期辦證的免責條款,無法辦理按揭款購房者應3日內以現金補足等。

支招:依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定,出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還準業主。

質量問題

房屋質量問題——怎么破?

常見的房屋質量問題有:樓體不穩定;墻體裂縫及樓板裂縫;屋面滲漏,廚房、衛生間向外的水平滲漏,以及向樓下的垂直滲漏,垂直滲漏多見于各種管線與樓板接合處;墻體空,墻皮脫落;隔音、隔熱效果差;門、窗密閉性差、變形;水、電、暖、氣的設計位置不合理;公用設施設計不合理,質量不過關。如樓梯間位置不方便,樓梯寬度過小,電梯運行質量不穩定等等。

支招:業主應通過房屋質量檢測機構對房屋問題進行檢測,明確房屋質量出現問題的原因,并通過拍照或者房屋檢測機構現場記錄的方式固定房屋受損的證據。若合同中沒有明確約定,經檢驗確屬主體結構質量不合格的,業主有權退房。畢竟集體的力量要大于個人,建議最好把諸多房子有問題的業主聯系起來,把所有問題集中反應。

產權問題

產權問題——怎么破?

正常的土地使用期限是70年,但是由于拆遷、工期等各種原因,業主所擁有的產權會受到影響,也有可能是,地區規劃一直在變更,導致開發商拿了地以后不能立即開發銷售;還有一些開發商則存在自身捂地或者捂盤的現象,導致產權縮水。

支招:《土地使用證》等五證需放置在售樓處顯著位置,購房者可以很方便地查詢土地使用年限。此外,購房合同的第一條便對使用年限進行了說明。業內人士提醒購房者,看到"價廉物美"的項目,應將年限損失折算進行考量,不要急于"撿便宜"買了縮水的樓盤。

面積縮水問題

面積縮水問題——怎么破?

市民對于土地規劃方面的知識了解有限,很多購房者面對開發商布下的"縮水陷阱"卻渾然不知。有的"縮水"會讓購房者在經濟上蒙受損失,但目前一些購房者對這些"縮水"陷阱卻渾然不知。不良開發商一般會在最終面積核算中,增加你的公攤面積,讓套內建筑面積縮水,最終的總面積增加且增加的幅度往往不突破3%。

支招:按《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》,房屋建筑面積與約定面積不符時,合同有約定的從約定,無約定的誤差比例在3%以內的雙方據實結算,面積誤差比超出3%部分的房價款由開發商承擔,所有權歸你。此外,買房人收房時,要向開發商索要《商品房面積測繪技術報告書》,如對面積有異議,可委托相關測繪單位對面積重測。

交房延期問題——怎么破?

"開發商在之前沒有任何的通知和解釋,而在交房日子突然說交不了",這種情況在許多購買了期房的業主身上時而發生,而且很多業主都是在外面租房子居住。定期無法交房,租房的費用還要自己承擔。而且,很多業主與裝修施工隊都已經談好,等交房后立即開始施工,而延遲交房后,這些也沒法按時進行。

支招:一旦發生這種情況,購房者一般還不能馬上解除合同,而是兩方約談一致,給予一個寬限的日期,讓開發商在寬限日期內履行合同。當開發商在寬限日期內仍然不能交房時,購房者有權解除合同。預防這類情況后期發生的糾紛,可以首先在購房合同中寫明,開發商如果不能按期交房可以給予一定時期的寬限期,在寬限期內仍然不能交房的,開發商承擔違約責任。違約金按購房者已交付的購房款從合同規定的交房期限到實際交房日期所發生的利息計算。違約金一般按所交購房款的一定比例計算,但一般不能超過所交房款的20%。

私改規劃問題——怎么破?

開發商在建設項目的過程中,擅自更改規劃,如小區綠化變更、原有的沿街會所和物管用房都將用作商鋪經營、承諾的幼兒園消失、外立面材料私自變更等等。實際交房與效果圖、平面圖、沙盤圖規劃和實際出入較大。

支招:小區存在規劃變更的問題,首先應掌握一些基本證據,了解小區的規劃情況、竣工情況等等,看是否有合法的變更理由。基本證據證實后可通過訴訟手段追究開發商和相關主管部門的責任。在沒有給開發商施加足夠壓力的情況下,開發商是不會有誠意來談判的。

買房——得做好充足準備

買房前,提倡大家都做足功課、理性購房,以避免在購房后產生不必要的糾紛。如選擇有實力、有口碑的知名開發商,查看“五證三書”,了解購房者的主要權利和義務,理性的比較分析作切合實際的消費等,都是購房時必不可少的標準動作。

買房時,可以請專業人士陪同,這樣在看房或者簽訂合同時,不會輕易上當受騙;

買房后,如果遭遇糾紛,應該保存好相關憑證,大膽拿起法律武器維權。

如今社會,生活條件越來越好,可是買房的問題越來越多。當業主的房屋出現問題時,購房者應該學會理性維權,在跟開發商交涉時要學會保留證據并通過法律渠道解決。

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